利率降了！你的房貸能省多少錢？
5月20日，備受市場關注的5月LPR報價出爐，1年期LPR為3.7%、5年期以上LPR為4.45%，本次5年期以上LPR報價為何會超預期下調？利率下調將會產生哪些影響？又將如何影響房貸？一起來看?！?/p>
首套房房貸利率最低可降至4.25%
據中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年5月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。
其中，5年期以上LPR相較上月4.6%下調了15個基點，1年期LPR保持不變。自LPR改革以來，這是5年期以上LPR經歷的第5次調整。與之前5—10個基點的下調幅度相比，本次下調幅度為歷次最高。
對于本次LPR報價下調，東方金誠首席宏觀分析師王青分析，主要是基于兩方面原因，一方面，當前降低企業(yè)和居民貸款利率的迫切性進一步增強；另一方面，近期市場利率明顯下行，加之監(jiān)管層正在推動銀行存款成本較快下降，更多報價行有動力下調LPR報價。由此，盡管5月MLF利率保持不變，也未實施全面降準，但LPR報價也能實現(xiàn)單獨下調。
“5年期以上LPR下調，不僅可以降低個人住房貸款償付成本，從而刺激消費需求；也可以降低企業(yè)中長期貸款的償付成本，激發(fā)企業(yè)中長期貸款需求?！闭新?lián)金融首席研究員董希淼表示。
5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布了關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知。通知明確，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
這意味著，按照5月20日的LPR報價，1年期LPR為3.7％，5年期以上LPR為4.45％，那么首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限幅度可至4.25％。
貸款100萬30年利息可省3.2萬
作為房貸利率參考基礎，本次5年期以上LPR由上月的4.6%調整為4.45%，這對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款和存量商業(yè)性個人住房貸款將會產生哪些影響？
對于新申請住房貸款的居民家庭來說，無論是首套房還是二套房，利率均可直接下調15個基點。如果是首套房，除了立即下調15個基點外，還可疊加央行、銀保監(jiān)會將全國層面新發(fā)放首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限從LPR調整為LPR-20個基點政策，首套房房貸利率最低可至4.25%。
對于存量商業(yè)性個人住房貸款，也將在購房人與商業(yè)銀行合同約定的利率重定價日后下調15個基點。
據測算，按貸款金額100萬元、期限30年、等額本息還款估算，與調整前相比，平均每月可減少月供支出約89元，未來30年內共減少利息支出約3.2萬元。
值得注意的是，這并不意味著所有的存量房貸月供都會減少。因為這與個人選擇房貸利率方式有關，若選擇了固定利率，此項調整不會影響房貸變化；若選擇了“LPR+基點”的浮動利率，則會引起后期月供的變化。
那對于選擇浮動利率的是否會立即生效呢？有銀行業(yè)內人士表示，貸款的實際執(zhí)行利率會按照合同約定的時間定期進行調整，具體要看重定價周期和重定價日的約定情況。
目前市場上，個人房貸重新約定的重定價日一般為每年的1月1日或貸款發(fā)放日的對應日，重新約定的重定價周期最短為一年。這也意味著，對于重定價周期一年，重定價日為每年1月1日的房貸用戶，本次調整并不會立即影響月供變化，要到次年的1月1日才會按照最新的報價，確定房貸利率。
對于重定價日約定為貸款發(fā)放日的房貸用戶，如果貸款發(fā)放日剛好在5月20日之后，房貸利率即可按照最新5年期以上LPR報價執(zhí)行。
